양도소득세율 계산하는 방법, 집 팔기 전 숫자부터 잡기

Last Updated : 2026-09-27

얼마 전 지인이 오래 갖고 있던 아파트를 팔까 고민하면서 제일 먼저 물어본 게 양도소득세율이었어요. 집값이 얼마 올랐는지도 중요하지만, 실제로 손에 남는 돈은 세금을 빼고 봐야 하니까요. 그런데 막상 찾아보면 6%, 45%, 60%, 70% 같은 숫자가 한꺼번에 나와서 머리가 꽤 복잡해집니다.

사실 양도소득세율은 하나의 표만 외우면 끝나는 구조가 아닙니다. 무엇을 팔았는지, 얼마나 오래 보유했는지, 주택 수가 몇 채인지, 조정대상지역인지에 따라 달라집니다. 2026년 9월 현재 기준으로 집을 팔기 전 최소한 이 정도는 알고 숫자를 넣어보면 훨씬 덜 흔들립니다.

세율표보다 먼저 봐야 하는 순서

양도소득세는 양도가액 전체에 세율을 곱하는 세금이 아닙니다. 10억 원에 산 집을 13억 원에 팔았다고 해서 13억 원에 세율을 곱하지 않아요. 기본 흐름은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 여기에 장기보유특별공제와 기본공제를 반영한 뒤 과세표준을 구하는 방식입니다.

양도가액: 실제 판 금액
취득가액: 실제 산 금액
필요경비: 중개수수료, 취득세, 자본적 지출 등 인정되는 비용
양도차익: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액
과세표준: 양도차익에서 공제 항목을 반영한 뒤 세율을 적용하는 금액

여기서 많은 분들이 놓치는 게 250만 원 기본공제입니다. 국세청 안내 기준으로 양도소득 기본공제는 연 250만 원이고, 미등기 양도자산은 적용되지 않습니다. 금액이 아주 큰 거래에서는 작게 느껴질 수 있지만, 해외주식이나 소액 부동산 거래에서는 체감이 꽤 됩니다.

기본 양도소득세율은 과세표준으로 갈립니다

부동산을 2년 이상 보유했고 중과 대상이 아니라면 대체로 기본세율을 먼저 봅니다. 2023년 이후 기본세율은 과세표준 구간별로 6~45%입니다. 누진세율이라 과세표준 전체에 최고세율이 한 번에 붙는 구조가 아니라, 빠른 계산을 위해 세율과 누진공제를 함께 씁니다.

1,400만 원 이하: 6%, 누진공제 없음
5,000만 원 이하: 15%, 누진공제 126만 원
8,800만 원 이하: 24%, 누진공제 576만 원
1억 5,000만 원 이하: 35%, 누진공제 1,544만 원
3억 원 이하: 38%, 누진공제 1,994만 원
5억 원 이하: 40%, 누진공제 2,594만 원
10억 원 이하: 42%, 누진공제 3,594만 원
10억 원 초과: 45%, 누진공제 6,594만 원

예를 들어 과세표준이 2억 원이라면 2억 원에 38%를 곱한 뒤 누진공제 1,994만 원을 빼는 식입니다. 계산하면 산출세액은 5,606만 원이 됩니다. 여기에 지방소득세가 별도로 붙는다는 점도 같이 봐야 합니다. 보통 양도소득세 산출세액의 10% 수준이라, 실제 부담은 표의 숫자보다 조금 더 커집니다.

주택은 보유기간과 주택 수가 크게 좌우합니다

주택 양도소득세율에서 가장 무서운 건 단기 보유입니다. 주택과 조합원입주권은 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용될 수 있습니다. 같은 차익이라도 2년을 넘겼는지 아닌지에 따라 세금 차이가 크게 벌어지는 이유가 여기에 있습니다.

2년 이상 보유한 일반 주택은 보통 기본세율을 기준으로 봅니다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건, 고가주택 여부, 거주기간, 장기보유특별공제 조건은 따로 따져야 합니다. 특히 장기보유특별공제는 단순히 오래 갖고 있었다고 자동으로 최대치가 적용되는 게 아니라 보유기간과 거주기간을 함께 보는 경우가 있어요.

다주택자는 2026년에 특히 날짜를 조심해야 합니다. 정책브리핑과 국세청 안내에 따르면 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이후 조정대상지역 안의 주택을 다주택자가 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 더해질 수 있고, 중과 대상이면 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

주식과 토지는 부동산 기본표만 보면 부족합니다

양도소득세율을 검색하는 분들 중에는 주식 때문에 찾아보는 경우도 많습니다. 국내 상장주식을 일반 소액주주가 장내에서 사고파는 경우에는 양도소득세 대상이 아닌 경우가 많지만, 대주주이거나 비상장주식, 장외거래라면 이야기가 달라집니다.

국내 주식 대주주: 과세표준 3억 원 이하 20%, 3억 원 초과 25%
중소기업 외 법인 대주주가 1년 미만 보유한 경우: 30%
대주주가 아닌 중소기업 비상장주식 등: 10%
대주주가 아닌 중소기업 외 비상장주식 등: 20%
국외 주식: 일반적으로 20%, 일부 중소기업 주식은 10%

토지도 따로 봐야 합니다. 일반 토지와 건물은 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상은 기본세율을 보는 흐름입니다. 그런데 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트가 더해지는 구조라 부담이 커질 수 있습니다. 농지, 임야, 나대지처럼 사용 상태가 애매한 자산은 매도 전에 사업용 여부를 꼭 확인하는 게 좋습니다.

실제 계산은 숫자를 한 번 넣어보는 게 빠릅니다

가볍게 예를 들어볼게요. 5억 원에 산 주택을 8억 원에 팔고, 필요경비가 2,000만 원이라면 양도차익은 2억 8,000만 원입니다. 여기에 장기보유특별공제 20%가 적용된다고 가정하면 5,600만 원을 뺀 2억 2,400만 원이 양도소득금액이 됩니다. 기본공제 250만 원까지 빼면 과세표준은 2억 2,150만 원입니다.

이 과세표준은 3억 원 이하 구간이므로 기본세율 38%와 누진공제 1,994만 원을 씁니다. 계산하면 양도소득세 산출세액은 약 6,423만 원입니다. 여기에 지방소득세까지 생각하면 전체 부담은 더 올라갑니다. 그런데 만약 조정대상지역 다주택 중과 대상이라면 세율이 달라지고 장기보유특별공제도 빠질 수 있어 결과가 완전히 달라집니다.

그래서 양도소득세율은 단순히 최고세율만 보고 겁먹기보다 내 거래가 어느 줄에 들어가는지 찾는 게 먼저입니다. 자산 종류, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부, 공제 가능성을 차례대로 놓고 보면 숫자가 꽤 현실적으로 보입니다. 큰돈이 오가는 거래일수록 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 한 번 더 맞춰보는 편이 마음도 훨씬 편합니다.